Cláusulas contractuales abusivas en el Reino Unido

Los inquilinos con menos de 20 empleados pronto tendrán una nueva arma en las disputas con los propietarios como resultado de las enmiendas a la Ley del Consumidor de Australia: podrán impugnar una cláusula de un contrato de alquiler que sea “injusta”.

La legislación que hace efectivos los cambios, la Ley de Modificación de la Legislación del Tesoro (Pequeñas Empresas y Cláusulas Contractuales Injustas) de 2015, ha recibido la aprobación real, pero los cambios no entran en vigor hasta noviembre de 2016. Los cambios afectarán a los contratos (incluidos los arrendamientos) celebrados o renovados a partir del 12 de noviembre de 2016. Los cambios también se aplicarán a una disposición de un contrato que se modifique en esa fecha o después.

La legislación amplía las disposiciones contractuales desleales existentes disponibles para los consumidores en la parte 2-3 de la ACL a las pequeñas empresas con menos de 20 empleados cuando se celebra el contrato. Se han introducido cambios similares en la Ley de la Comisión de Valores e Inversiones de Australia de 2001.

A la hora de determinar el número de empleados, no se cuentan los empleados ocasionales, a menos que el empleado esté contratado “de forma regular y sistemática”. Para poder impugnar una cláusula “abusiva”, el “precio inicial a pagar” no debe superar los 300.000 dólares (si el arrendamiento tiene una duración de 12 meses o menos) o 1.000.000 de dólares (si el arrendamiento tiene una duración de más de 12 meses). Dado que los pagos en virtud de un contrato de arrendamiento suelen ser mensuales, no está claro cómo debe calcularse el “precio inicial a pagar”.

¿Qué es lo que anula un contrato de arrendamiento?

Para que una cláusula se considere abusiva, deben probarse los tres elementos de la prueba del carácter abusivo. Si un juzgado o tribunal considera que una cláusula es abusiva, ésta será nula (es decir, no será ejecutable ni vinculante para las partes). Un ejemplo reciente puede verse en el caso de la Comisión de Valores e Inversiones de Australia contra el Banco de Queensland Limited [2021] FCA 957, en el que el Tribunal Federal consideró que varias cláusulas de varios contratos de préstamo a pequeñas empresas del Banco de Queensland (BoQ) eran abusivas. Entre otras cláusulas, se incluían las cláusulas de modificación unilateral, en las que el prestatario no recibía notificación alguna ni tenía la oportunidad de rescindir el contrato sin penalización, y las cláusulas de indemnización, en las que el cliente tenía que indemnizar a BoQ por las pérdidas causadas incluso por un error, una equivocación o una negligencia del propio BoQ.Desde la introducción del régimen de las UCT en 2010, ha sido objeto de numerosas revisiones. El largamente esperado Proyecto de Ley de Exposición tiene como objetivo implementar las reformas acordadas a finales del año pasado en una reunión del Foro Legislativo y de Gobernanza de los Consumidores, que siguió a una revisión en 2018 y a un período de consulta pública a lo largo de 2019 y 2020.¿Cuáles son las reformas clave? En resumen, los cambios propuestos son:Consulte nuestra tabla a continuación para obtener una visión más detallada de cada cambio propuesto.

Prácticas desleales de los propietarios

Para decidir si una cláusula es abusiva, el tribunal debe considerar la transparencia de la misma, así como los derechos y obligaciones generales de cada parte en el contrato. El tribunal también puede considerar otros aspectos relevantes.

La equidad de una cláusula concreta debe evaluarse a la luz del contrato en su conjunto, incluyendo cualquier otra cláusula que pueda compensar el carácter abusivo de la misma. Por ejemplo, los beneficios adicionales ofrecidos a la otra parte pueden contrarrestar una cláusula potencialmente abusiva. Esto significa que una cláusula puede ser abusiva en un contrato pero no en otro.

Una pequeña empresa firma un contrato de dos años para servicios de Internet. En virtud de una cláusula del contrato, el proveedor de servicios de Internet tiene derecho a cambiar sus precios o servicios en cualquier momento sin previo aviso a la pequeña empresa. La pequeña empresa no tiene derecho a rescindir el contrato, incluso si el proveedor de servicios de Internet aumenta el precio de forma significativa.

Una pequeña empresa celebra un contrato de 12 meses con una empresa de publicidad para gestionar sus actividades promocionales. A pesar de la duración de 12 meses del contrato, una cláusula del mismo tiene el efecto de renovar automáticamente el contrato por otros 12 meses, a menos que la pequeña empresa notifique por escrito que no desea renovar el contrato al menos seis meses antes de que expire el plazo inicial. De acuerdo con el contrato, la pequeña empresa debe pagar una importante tasa si desea rescindir el contrato anticipadamente.

Lista negra de cláusulas contractuales abusivas

Aunque no se define en la Ley del Consumidor australiana, un contrato de forma estándar es, en términos generales, aquel que ha sido preparado por una de las partes del contrato y en el que la otra parte tiene poca o ninguna oportunidad de negociar los términos, es decir, se ofrece de hecho sobre la base de “tómalo o déjalo”.

En caso de litigio, se supone que el acuerdo es un contrato tipo, a menos que la parte que lo preparó pueda demostrar que no lo es. En última instancia, sólo un juzgado o tribunal puede decidir si una cláusula es abusiva.

Numerosos propietarios de pequeñas empresas se han quejado de que el contrato de una empresa de publicidad contenía una cláusula de prórroga automática por la que el acuerdo se renovaba cada año. Esta cláusula podría considerarse abusiva si: