Contrato de contratista general
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La aplicación del VOB es obligatoria para los contratos de construcción del sector público; sin embargo, si las partes están de acuerdo, también pueden aplicarse a los contratos de construcción privados. El VOB/B se refiere a las condiciones generales del contrato para la ejecución de las obras de construcción, y el VOB/C se refiere a las condiciones técnicas generales del contrato para las obras de construcción. Estas disposiciones pueden ser relevantes para los constructores privados, ya que pueden proporcionar una mayor flexibilidad dentro del contrato en comparación con el Código Civil alemán. Sin embargo, cualquier disposición acordada debe ser revisada por un abogado especializado en construcción antes de firmarla.
Por tanto, el contrato de construcción se refiere a edificios como viviendas y bloques de oficinas y a infraestructuras esenciales, como puentes, carreteras, túneles, etc., y a instalaciones exteriores como parques deportivos. El contrato de construcción es un contrato de obras y servicios según el artículo 631 del BGB.
El BGB no establece requisitos formales para la formalización del contrato de construcción; sin embargo, es recomendable celebrar un contrato por escrito, incluso en el caso de ajustes menores o de obras más pequeñas. Al redactar correctamente un contrato de obra, debe incluir los nombres de las partes contratantes, definir los planes del proyecto, proporcionar orientación sobre la remuneración y esbozar un plan de pagos.
Tipos de contratos de construcción
La NIC 11 “Contratos de construcción” establece los requisitos para la asignación de los ingresos y los costes del contrato a los períodos contables en los que se realizan los trabajos de construcción. Los ingresos y gastos del contrato se reconocen en función del grado de realización de la actividad contractual cuando el resultado del contrato de construcción puede estimarse de forma fiable; en caso contrario, los ingresos se reconocen únicamente en la medida de los costes contractuales recuperables en los que se haya incurrido.
Según la NIC 11, si un contrato abarca dos o más activos, la construcción de cada uno de ellos debe contabilizarse por separado si (a) se presentaron propuestas separadas para cada activo, (b) las partes del contrato relativas a cada activo se negociaron por separado, y (c) los costes e ingresos de cada activo pueden medirse. En caso contrario, el contrato debe contabilizarse en su totalidad. [NIC 11.8]
Si un contrato da al cliente la opción de pedir uno o más activos adicionales, la construcción de cada activo adicional debe contabilizarse como un contrato independiente si (a) el activo adicional difiere significativamente del activo o activos originales o (b) el precio del activo adicional se negocia por separado. [NIC 11.10]
Contrato a tanto alzado
Existen tres tipos principales de contratos de construcción, que se identifican según el mecanismo de cálculo de la suma que debe pagar el empresario: los contratos a tanto alzado, los contratos de reajuste y los contratos de reembolso de gastos. Los distintos tipos varían principalmente en cuanto a quién asume los riesgos, qué parte debe pagar los sobrecostes y qué parte puede quedarse con los ahorros si los costes del proyecto son inferiores a los estimados[3].
En un contrato a tanto alzado, el propietario se compromete a pagar al contratista una cantidad global determinada tras la finalización de los trabajos, sin un desglose de costes[8][9] Una vez finalizados los trabajos, no es necesario realizar una medición detallada.
En el contrato a tanto alzado, el contratista realiza el trabajo completo según el plan y las especificaciones por una cantidad fija determinada según el acuerdo. El propietario proporciona la información necesaria y el contratista cobra una cantidad determinada. Este contrato es adecuado cuando el número de elementos es limitado o cuando es posible calcular las cantidades exactas de trabajo que deben ejecutarse. Las especificaciones detalladas de todos los elementos de trabajo, los planos y los dibujos de detalle, el depósito de seguridad, la penalización, el progreso y otras condiciones del contrato se incluyen en el acuerdo. Aunque se trata de un contrato a tanto alzado y programado, se pagará al contratista a intervalos regulares de 2-3 meses según el progreso del trabajo sobre la base de un certificado emitido por el ingeniero responsable. En el contrato se incluye una tarifa programada para el pago de los elementos adicionales.
Modelo de contrato de construcción
La parte B (VOB/B) establece las condiciones generales del contrato para la construcción de edificios públicos. Las especificaciones técnicas generales en los contratos de construcción, que forman parte del VOB, rigen la fijación de precios para todos los servicios de construcción importantes.
El Comité Alemán de Procedimientos de Contratos de Construcción redactó los Procedimientos de Contratos de Construcción alemanes y mantiene las directrices actualizadas. El Comité, con una representación al 50% de los poderes adjudicadores y los contratistas, garantiza el equilibrio de los procedimientos de la VOB.
El Comité también elabora y desarrolla otros principios rectores para la adjudicación y ejecución expedita de los contratos públicos de construcción, tal como se determina en los estatutos de la DVA. Entre los miembros de la DVA se encuentran representantes de los principales clientes de la construcción pública (ministerios a nivel federal y estatal; asociaciones nacionales de autoridades locales; otros clientes de la construcción pública como Deutsche Bahn AG) y las principales organizaciones industriales y tecnológicas.
La DVA cuenta con cuatro comités principales para llevar a cabo las tareas que se le asignan. Además, la DVA crea las condiciones para el procesamiento integrado de datos en la ejecución de medidas de construcción sobre la base del VOB, contribuyendo así a la racionalización del sector de la construcción en lo que respecta a los procedimientos de licitación, la adjudicación de contratos y la liquidación de costes.